Les observations suivantes ont été formulées par des personnes de Macadevi non professionnelles en urbanisme mais ayant une expérience de plusieurs années sur le sujet. Cette analyse se veut la plus objective possible mais il peut y avoir quelques inexactitudes, comme il y en a eu un certain nombre dans les PC examinés, notamment des divergences entre les documents. Nous vous remercions par avance de nous faire part de vos observations constructives par mail en les expliquant comme nous l'avons fait. Nous sommes prêts à modifier en conséquence notre avis après analyse. Cet avis se veut collaboratif.
Vous pouvez demander à la mairie de Sathonay le PC Cogedim comme nous l'avons fait pour établir cet avis. Il est également transmissible en fichiers par mail par la mairie, qui est réactive à ces demandes.
Le PC Cogedim concerne 2 immeubles à l'angle des rue Garibaldi et Gambetta.
Nous publierons un article suivant celui-ci pour vous donner succinctement l'historique de ce PC: accord tacite du PC, recours gagné des voisins au TA, PC modifié par le promoteur refusé par la mairie, recours gagné du promoteur au TA, suite?
Notre blog ne permet pas de publier sans ressaisi le document word ci-dessous vraiment lisible. A défaut, nous mettons en clair la conclusion ci-dessous.
Nous vous transmettrons le document complet sur simple demande par mail à macadevi@gmail.com
Conclusion
1. Contrairement aux
affirmations faites par le promoteur, il était règlementairement selon le PLUH,
même avant la modif3, impossible de réaliser une constructibilité d’environ 5
000m² au lieu de 3 482m², en raison notamment du nombre de stationnements
auto obligatoire qui sont juste contenus dans les 2 sous-sols (marge de 3 à 4
stationnements).
Le promoteur ne fait donc pas un cadeau à la mairie comme exprimé
« le PC tient compte des attentes exprimées par la commune lors des RDV
préalables des 5 février, 12 mars et 7 mai 2021. »
2. La Métropole
rappelle régulièrement que la hauteur et autres limites des constructions
constituent un maximum.
La charte de l’urbanisme de Sathonay-Camp prévoit : « morphologie
générale : Le projet respecte les hauteurs des constructions
environnantes, et ce en dépit des maximas autorisés par le PLUH qui ne sont que
des garde-fous : autrement dit les droits à construire sont un plafond et
ne doivent être utilisés dans leur potentialité maximale que lorsque
l’intégration dans le contexte urbain le permet. »
3. Nous constatons
que la surface habitable n’a que très peu baissé 23m² soit -0,7% du PC initial à la 2ème
modification du PC.
4. Le rapprochement
effectué lors de la 2° modification du PC aux nouvelles règles de la
modification 3 du PLUH n’ont donc quasiment pas été faite au détriment de la surface
habitable, et de la rentabilité du projet, mais au détriment de l’insertion de
l’immeuble dans son voisinage, immeuble plus massif,… :
a. Façades plus
proche de la rue, notamment rue Gambetta de 4m de large seulement
b. Façades des R+3
et R+4 (ou attique) rapprochées de la rue Garibaldi et épannelage réduit :
i.
Façade R+3 maintenant aligné sur étages inférieurs
ii.
Façade attique (ou R+4) rapprochée de la rue
c. Respect au m²
près du coefficient de pleine terre de la modification 3 du PLUH
5. Les 2 bâtiments
ne respectent pas la hauteur permise par la modification 3 du PLUH qui est
passé de 16m à 13m. Même si le dépôt initial du PC en 2021 ne l’impose pas,
c’est anachronique en 2025 pour une opposabilité de la modification 3en 2023, et
une fin de construction au plus tôt en 2027.
6. Les 2 bâtiments
du projet sont plus hauts d’un étage des immeubles voisins les plus hauts.
7. Depuis le début
des discussions avant le dépôt du PC initial entre le promoteur et la mairie,
il est clair que le promoteur n’a quasiment rien lâché.
8 En conséquence
des remarques précédentes, il est flagrant comme la Métropole l’a écrit dans
son avis sur le PC initial, que ce projet ne s’insère pas favorablement dans le
contexte urbain environnant.
9. Nous émettons
donc un avis défavorable à ce projet.
